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La Ley de Vivienda ¿qué medidas entran ya en vigor?

Publicado por Acbar Real Estate en 24 mayo, 2023
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Tras un debate marcado por la cercanía de las elecciones municipales y autonómicas se ha aprobado en el pleno del Senado el proyecto de Ley por el Derecho a la ViviendaLa normativa ha salido adelante en la Cámara Alta sin modificaciones en el texto que llegó del Congreso de los Diputados con los votos a favor del PSOE, ERC, EH Bildu y partidos de la Izquierda Confederal (134 votos a favor, 117 en contra y una abstención).

Han votado en contra, entre otros PP, PNV, Junts per Catalunya, Cs, Vox o UPN, que sostienen distintas versiones de que la nueva norma invade competencias, genera inseguridad jurídica, permite la okupación, desincentiva la puesta en el mercado de viviendas en alquiler o que supone injerencias a la propiedad privada.

Entre las principales medidas de la Ley de Vivienda se establece el control de los alquileres en aquellas zonas que se declaren tensionadas, crea un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas, nuevos incentivos fiscales o la posibilidad de gravar las viviendas vacías.

También regulará los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda social y asequible, o la creación de un parque público de vivienda asequible. Te contamos algunas de las medidas que entran en vigor desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE),en un plazo máximo de 15 días, y cuáles tendrán que esperar a los informes de la CCAA y ayuntamientos para controlar la subida de precios del alquiler, o cuándo será el primer año fiscal con las nuevas desgravaciones.

Las medidas de la Ley de Vivienda que entran ya en vigor

Tope a la actualización de las rentas del alquiler Una de las medidas que aparecen en la Ley de Vivienda ya se encuentra en vigor. Se trata del tope en el incremento anual del precio de la renta en la renovación de los contratos vigentes de alquiler de viviendas. Desde el pasado marzo de 2022, entre las medidas económicas para contener el impacto de la guerra en Ucrania, el Índice de Precios al Consumo (IPC) ha dejado de ser el índice de referencia en la actualización de los alquileres.

Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler no podrá superar el 2% de subida, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, salvo pacto entre partes entre el arrendador particular y su inquilino.

Este tope se incrementará un punto a todos los contratos durante todo 2024, hasta el 3% de subida y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma junto al INE.

Entre los cambios que llegan al mercado de forma inmediata tras la publicación en el BOE de la normativa destacan los que contempla el artículo 31, un artículo que ha hecho saltar las alarmas en el negocio inmobiliario.

Se trata del artículo que detalla la información mínima que debe ofrecerse ahora en las operaciones de compraventa y alquiler de viviendas y que incluye tanto información sobre los inmuebles como de sus propietarios, y que deben suministrar los intermediarios de las operaciones si así lo requiere el potencial comprador o inquilino.

Entre esa información se encuentran las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago), las características esenciales de la vivienda y del edificio (como la cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, los servicios de los que dispone el edificio o la antigüedad del mismo). Pero también incluye un punto controvertido: entre la información que puede solicitar el potencial inquilino está la “identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación”. Además, contempla sanciones económicas por incumplimiento.

Según explican asociaciones, agentes de la propiedad, despachos de abogados y partidos este punto de la Ley de Vivienda aumentará el trabajo burocrático y administrativo de los agentes inmobiliarios, obligándoles a contar con un consentimiento expreso de los propietarios de los inmuebles para no vulnerar la normativa de protección de datos, dificultando así su labor. Además, podría provocar una ralentización de las operaciones inmobiliarias y podría lastrar el negocio de las pequeñas agencias, provocando su desaparición en algunos casos. Muchas voces del sector consideran que este nuevo escenario que debe afrontar el negocio inmobiliario es excesivo, a la par que arriesgado.

Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para vulnerables

La Ley por el derecho a la vivienda incluye una modificación del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) que establece una prórroga obligatoria o tácita del contrato de alquiler que entra en vigor desde ya. En concreto, la normativa contempla que el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y siempre que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas (esto es, que disponga de 10 o más inmuebles en términos generales o 5 o más si se trata de una zona declarada como mercado tensionado).

En concreto, la normativa detalla que “podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento”.

Recargo en el IBI a las viviendas vacías

También entra en vigor con efectos inmediatos el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el caso de viviendas que lleven al menos dos años vacías recogidas en la disposición final tercera de la normativa. Un recargo que podría alcanzar el 150%.

En ella, “se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad”.

Según especifica la ley, “el recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare”.

Medidas relativas al régimen de vivienda protegida o ‘incentivada’

Otras medidas de aplicación inmediata son las referentes a la vivienda protegida, incluidas en el artículo 16 de la normativa, como por ejemplo que “las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años”. Además, su venta o alquiler estarán sujetos a la previa autorización de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble.

Lo mismo sucede con el artículo 17, que versa sobre vivienda asequible incentivada, y establece que “los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas”, así como aplicar límites de precios o destinar estos inmuebles a personas que no puedan acceder a una vivienda a precios de mercado.

La vivienda asequible incentivada es “aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado”, afirma el texto.

Para más información no dude en contactarnos.

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