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Nueva ley para la reforma de la propiedad horizontal en Cataluña

Publicado por Barrero Asociados en 9 julio, 2015
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Esta ley reforma la anterior del 24 de mayo de 2006

que suplia a la Ley de Propiedad Horizontal estatal del 18 de marzo de 1999.

Son muchos los cambios introducidos que afectan a diferentes aspectos de las comunidades de propietarios. A título de ejemplo destacamos las nuevas mayorías necesarias para conseguir según qué tipo de acuerdo, se resuelven dudas interpretativas y contradicciones de la anterior ley, en los casos de morosidad se amplía la reclamación de la deuda hasta cuatro años anteriores más el corriente, queda regulado el procedimiento para poder poner puntos de recarga de vehículos eléctricos en los parkings, obliga al vendedor a comunicar el cambio de la nueva titularidad, posibilidad de hacer las reuniones por videoconferencia, etc. En este sentido, y para mayor información, le adjuntamos en formato PDF el texto íntegro de la ley. La nueva ley permite también enviar las convocatorias de las reuniones, citaciones y notificaciones tanto por correo postal o electrónico. Este sistema, además de ser más rápido y cómodo, permite enviar mucha más información que para los envíos postales convencionales.

La Ley 5/2015, que entra en vigor el 20 de junio, ha modificado el régimen jurídico de la propiedad horizontal en Catalunya. A continuación destacamos las principales NOVEDADES en la normativa que regula las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS en Cataluña:

­-  Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley. Los créditos devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse el pago correspondiente y este no se hace efectivo.

–  El fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad.

–  Establece la validez de las cláusulas estatutarias que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal

­-  Suprime la obligación de hacer una primera y una segunda convocatoria de la junta, dado que la realidad ha revelado la inutilidad de la doble convocatoria;

­-  Se incorporan las nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones y requerimientos. El envío de las convocatorias, citaciones y notificaciones, y del acta puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido.

­-  La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente.

­-  El secretario tiene el deber de custodiar, durante 5 años como mínimo, las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y los demás documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad (antes 2 años).

­-  El secretario debe custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante 30 años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante 5 años desde el momento en que se haya extinguido.

­-  Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse a la junta por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.

­-  Se simplifica y aclara el régimen de mayorías requeridas para adoptar acuerdos. El régimen general, que es el de la mayoría simple de propietarios y cuotas (se recupera la doble mayoría); el régimen de  mayoría cualificada de 4/5 partes de propietarios con derecho a voto y que representen a la vez la 4/5 partes de las cuotas, y, finalmente, la exigencia de unanimidad (voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto), que se limita a los supuestos estrictamente necesarios.

­-  El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.

­-  La ley también regula los acuerdos de formación sucesiva. La unanimidad o la mayoría cualificada necesaria en los supuestos en que no hayan asistido todos los propietarios o un número suficiente se puede conseguir por el transcurso del plazo de un mes desde la notificación del acuerdo sin que los propietarios no asistentes se hayan opuesto mediante escrito enviado a la secretaría.

­-  Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos relativos a sus necesidades, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.

­-  A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.

­-  Están legitimados para la impugnación judicial de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto. Y será preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.

–  La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de 1 año si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho, y caduca los 3 meses en los supuestos de acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios. Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.

­-  Se favorece la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos.

­-  Se fomenta el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto a las deudas que se devenguen hasta la notificación efectiva de la transmisión a la comunidad.

­-  La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal establecido por la legislación procesal.  Para instar la reclamación basta con un certificado del impago de los gastos comunes, emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, en el que constará, entre otros, el requerimiento de pago hecho al deudor.

­-  Las propiedades horizontales por parcelas existentes antes del 1 de julio de 2006 que aún no se hayan constituido deben hacerlo de acuerdo con lo establecido por la presente ley en el plazo de cuatro años. Una vez transcurrido este plazo, cualquier propietario puede solicitar judicialmente el otorgamiento del título de constitución.

Finalmente informarle que esta reforma también incorpora una demanda hecha por muchos de ustedes referente a la anulación de la doble convocatoria de las reuniones. Por tanto, a partir de ahora, sólo habrá una hora para iniciar las reuniones sin necesidad de un mínimo de asistentes.

En principio, si el / la presidente / a de su comunidad no nos dice otra cosa, esta hora será la que habitualmente o por acuerdo se hacía en segunda convocatoria.

 

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