Cómo poner fin a la renta antigua
El mercado del alquiler todavía sigue arrastrando contratos de renta antigua. Se iniciaron antes del 9 de mayo de 1985 pero han perdurado en el tiempo por la llamada prórroga forzosa que permite al inquilino y a sus familiares permanecer en la casa de por vida o por un tiempo adicional, según los casos. No obstante, Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que la ley de arrendamientos de 194 establece algunas excepciones a esta prórroga forzosa: si la persona propietaria necesita para él o para sus ascendientes o descendientes la vivienda alquilada, podrá hacer uso de ella y poner fin a la renta antigua.
Lo habitual es que el contrato de renta antigua llegue a su fin cuando el inquilino fallece, aunque si cuenta con cónyuge o hijos estos podrán subrogarse en el contrato de arrendamiento y asumir los derechos y obligaciones que tenía el inquilino.
Pero el propietario puede negarse a la prórroga forzosa y resolver el contrato de alquiler en caso de que necesite la vivienda para sí mismo o para un ascendiente o un descendiente. Para ello, deberá comunicárselo al arrendatario con un año de antelación, aunque la causa de necesidad no es necesario que exista al tiempo en que se requiera al inquilino para que abandone la casa. “Pero sí al cumplirse un año desde que se produzca el requerimiento”, añade Salvador.
Cómo hacer efectivo el fin de la renta antigua
Para que se produzca legamente el fin de la renta antigua el propietario deberá de justificar debidamente la necesidad de la ocupación. ¿Cómo? Haciendo saber al inquilino el nombre del familiar que necesita la casa y la causa de la necesidad. Se presumirá la necesidad para el hijo cuando precise domiciliarse en la vivienda arrendada pese a residir en otro término municipal. O cuando contraiga matrimonio y deba residir en la localidad donde se ubique la finca.
La jurisprudencia admite que una de las necesidades de ocupación sea el deseo de independizarse de uno de los descendientes del arrendador. Eso sí, dicho deseo debe ser firme y conforme a la realidad social del momento, con lo que el arrendador deberá acreditar que el hijo tiene la edad, salud y motivos, así como medios económicos para vivir independizado.
En ningún caso la jurisprudencia permite que se ponga fin al contrato de renta antigua cuando el arrendador o el familiar para quien reclame la vivienda alquilada cuente con otra vivienda similar y que se encontrara desalojada con seis meses de antelación a la denegación de la prórroga forzosa comunicada al inquilino.
Cómo procurar el desalojo del inquilino de renta antigua
- El propietario debe comunicar el fin de la prórroga forzosa al inquilino con un año de antelación, de manera fehaciente y mediante requerimiento.
- Debe poner de manifiesto la persona que necesita la casa y la causa por la que la necesita.
- El inquilino debe contestar si acepta o no la denegación de la prórroga forzosa en el plazo de 30 días y de manera fehaciente. En caso de respuesta favorable, el arrendador puede instar el lanzamiento en sede judicial. Por el contrario, si la denegación de la prórroga no es aceptada, el inquilino deberá exponer las causas en que sustente su oposición. En caso de no hacerlo en plazo, podrá el arrendador ejercitar la acción de desahucio trascurridos 6 meses desde el requerimiento.
- Si el inquilino se marcha del piso en los seis meses siguientes al requerimiento, tendrá derecho a cobrar dos anualidades de renta en concepto de indemnización. Si tarda un año, sólo cobrará una anualidad. Y si tarda más de un año, perderá el derecho a cobro de indemnización.
- Una vez se ha quedado el piso vacío, el hijo del arrendador o familiar deberá ocupar la vivienda dentro de los tres meses siguientes a la salida del inquilino y no podrá alquilarla o ceder su uso a un tercero en los siguientes tres años. De lo contrario, el inquilino podrá recuperar la vivienda y el dueño de la casa no podrá disponer de su vivienda por esta causa hasta transcurridos tres años desde que el inquilino vuelva a la vivienda.
