CONCEPTO DE GRAN TENEDOR
Desde la entrada en vigor de Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los medios han difundido infatigablemente el concepto de propietario gran tenedor de vivienda al quedar limitado el derecho de propiedad (art. 33 CE); pero este concepto ya lleva siendo utilizado en Cataluña desde la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética o la Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías, y de modificación de normas tributarias y de la Ley 3/2012.
La polisemia del término “gran tenedor” está admitida por el propio legislador quien en el preámbulo de la Ley 12/2023 prevé que “las definiciones recogidas en la ley se establecen a los efectos de lo dispuesto en la propia ley, respetando en todo caso las definiciones existentes o las que pudieran adoptarse en el marco de las legislaciones de las comunidades autónomas sobre esta materia”. Así, el término “gran tenedor” no es coincidente ni en la Ley 12/2023, ni en la Ley 14/2015 ni en la Ley 24/2015. Cada norma prevé consecuencias jurídicas muy distintas y en algunas veces, debiéndose aplicar coetáneamente, lo que se traduce en un entramado de obligaciones para el gran tenedor muchas veces difícil de cumplir diligentemente si no se es experto conocedor en la materia.
Según la Ley por el derecho a la vivienda el gran tenedor es una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
En aras de consensuar la aplicabilidad real de la anterior definición se publicaron los Criterios orientadores aprobados por los Jueces de Primera Instancia de Barcelona de fecha 29 de junio de 2023, criterios no vinculantes pero que ayudan a los operadores jurídicos a la hora de la aplicabilidad de la misma. En ellos se determina que se incluirán todas las titularidades de derechos reales que conlleven por sí solas la facultad de uso y disfrute del inmueble, o la posibilidad de hacer actos de administración ordinaria sobre el mismo. Así, se incluye el usufructo, derechos de uso y habitación o el derecho de superficie y las partes alícuotas superiores al 50%. Ahora, para el cómputo de los 1500m2 construidos se debe realizar el cálculo teniendo en cuenta todas las partes alícuotas de titularidad que tenga la persona física o jurídica dentro del territorio nacional del Estado.
Las consecuencias de ser gran tenedor a tenor de la Ley por el derecho a la vivienda son las siguientes:
- En el ámbito arrendaticio:
- Prórrogas: En la nueva redacción del art. 10 de la Ley Arrendamientos Urbanos se incluyen dos prórrogas obligatorias. La primera es de un año cuando el arrendatario esté en una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico obligatoria en arrendadores gran tenedor de vivienda.
- Actualización renta: se mantiene la limitación extraordinaria del aumento de la renta del máximo del 2% hasta el 31 de diciembre de 2023 y del 3% en 2024.
- Limitación del precio de alquiler: una vez se apruebe la zona de mercado residencial tensionado; sin perjuicio de que la renta no podrá exceder nunca a la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, con una serie de matizaciones; el propietario gran tenedor no podrá pactar una renta que exceda del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
- Obligación de colaborar con las Administraciones Públicas: Obligación de colaboración y suministro de información en zonas declaradas de mercado residencial tensionado (art. 19 Ley 12/2023) en desarrollo del servicio de interés general; se trata de suministrar toda la información que le sea requerida por las Administraciones Públicas sobre el uso y destino de las viviendas en un plazo de como máximo 3 meses.
- En el ámbito judicial:
- Lanzamientos judiciales suspendidos: Los procedimientos de desahucio y los lanzamientos suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2023 a tenor de los arts. 1 y 1 bis RDL 11/2020 (un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva) se tendrá que acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación de la Agència de l’Habitatge de Catalunya o el Institut Municipal d’Habitatge de Barcelona en la ciudad de Barcelona.
- En los nuevos procedimientos de recuperación de la posesión (art. 250.1.1º, 2º 4º 7º LEC) iniciados por propietarios grandes tenedores, también se tendrá que acreditar que se ha solicitado un informe de vulnerabilidad económica y, en caso afirmativo, que se ha sometido al citado al procedimiento de conciliación o intermediación de la Agència de l’Habitatge de Catalunya o el Institut Municipal d’Habitatge de Barcelona en la ciudad de Barcelona.
A mayor abundamiento, el legislador estatal permite que, para el ámbito de la Ley 12/2023, las Comunidades Autónomas puedan limitar aún más el concepto de “gran tenedor”. Cataluña, ya ha iniciado el trámite parlamentario correspondiente para aprobar una nueva definición de gran tenedor en 140 de sus municipios, en los que se encuentra Barcelona, para que se considere, la persona física o jurídica propietaria de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, con la excepción del INCASOL o los promotores privados de viviendas y las entidades sin ánimo de lucro dedicadas a la promoción de viviendas que tengan por objeto social y como objeto de su actividad efectiva la promoción de viviendas de protección oficial destinadas a alquiler, la gestión y explotación de dicho tipo de viviendas en casos de constitución de derecho de superficie o de concesión administrativa o la promoción de viviendas de protección oficial destinadas, en régimen de venta, a los beneficiarios con
ingresos más bajos. Por consiguiente, una vez se apruebe, en Cataluña más propietarios serán afectados por las ya mencionadas limitaciones por ser considerados “gran tenedor”.
Por otro lado, en Cataluña sigue vigente la ya mencionada Ley 24/2015, de 29 de julio por la que obliga a los grandes tenedores a ofrecer alquiler social antes de interponer un procedimiento de desahucio por impago de alquiler, de finalización del término del contrato o por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda o por falta de título jurídico en casos específicos; si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial.
En este caso, los propietarios considerados grandes tenedores de vivienda son (aparte de bancos y fondos de inversión) las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas o las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500m2 de suelo destinado a vivienda. En ambos casos se entenderán todas las viviendas situadas en territorio del Estado y con las siguientes excepciones: INCASOL, los promotores privados de viviendas y las entidades sin ánimo de lucro dedicadas a la promoción de viviendas anteriormente mencionados, las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler o las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.
Cabe destacar que la obligación de iniciar un procedimiento de conciliación o intermediación de la Agència de l’Habitatge no excluye de la obligación de ofrecer alquiler social, dos procedimientos distintos y cuyo incumplimiento supone graves consecuencias como la inadmisión de la demanda o multas de 9.000-90.000€ respectivamente.
Por último, también debemos mencionar que existe otro concepto de gran tenedor a los efectos de la Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías. Este impuesto es un tributo propio de la Generalidad de Cataluña que grava la desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años sin causa justificada, puesto que esta desocupación afecta a la función social de la propiedad de la vivienda. Para dicho impuesto gran tenedor son, entre otros: todas las personas jurídicas y las personas físicas que sean titulares de un derecho de propiedad, de usufructo, de un derecho de superficie o de cualquier otro derecho real que otorgue la facultad de explotación económica de la vivienda, de más de quince viviendas.
A la vista de lo anterior, es pues muy importante saber si se es “gran tenedor” de viviendas y, aún más importante, según cuantas leyes se es debido a que las obligaciones jurídicas derivadas de serlo son muy distintas y las consecuencias de su incumplimiento, como ya se ha mencionado, son graves.
Si están interesados en ampliar esta información o tienen cualquier duda al respeto, pueden contactar con nuestro jurídico.
Barcelona, a 15 de diciembre de 2023
