Cambios en el valor fiscal de tu vivienda (I)

Desde empezó el nuevo año, no se ha parado de hablar del nuevo valor fiscal de referencia del Catastro, que es la base imponible de impuestos tan importantes como:

• El ITP: que se paga al comprar una vivienda usada.
• El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (IsyD).
• El Impuesto sobre el Patrimonio.
• El IRPF.
• La plusvalía municipal: también conocida como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

En este artículo nos centraremos en los cambios en la plusvalía. Este tributo, cuyo hecho imponible es la propia transmisión del bien inmueble, suele generar bastantes ingresos en las administraciones locales, y el cambio legislativo se perfila como un punto de inflexión en esta tendencia.

Opciones para calcular la cuota tributaria

La nueva normativa establece que los contribuyentes pueden evitar pagar el impuesto si no ha habido ganancias con la operación, planteando un escenario de dos opciones para calcular la cuota tributaria para que el contribuyente aplique la que le resulte más beneficiosa:

• La primera propuesta es multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes, concebidos para ajustarse mejor a la realidad inmobiliaria, y susceptibles de actualizarse en los sucesivos Presupuestos Generales del Estado.
• La segunda propuesta es calcular la ganancia real fruto de la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición de la vivienda. Si el contribuyente no obtuviese ninguna ganancia patrimonial en la venta de la vivienda, quedaría exento de pagar el tributo.

Para garantizar la adecuación del tributo a la realidad inmobiliaria en cada localidad y en cada momento, los ayuntamientos tendrán un margen del 15% para corregir a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.

Repercusiones en la venta de inmuebles

Los nuevos métodos de cálculo dan resultados dispares según el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión del inmueble o terreno. Por ejemplo, los propietarios que compren y vendan en un plazo inferior a un año serán los más perjudicados, ya que la modificación legislativa pretende penalizar operaciones inmobiliarias meramente especulativas.

Por el contrario, se espera que los propietarios que adquirieron sus inmuebles en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria paguen un gravamen inferior, precisamente por considerar tal escenario como “no representativo” de la realidad del mercado inmobiliario.

Cómo recurrir el valor de referencia de Catastro

La normativa de este impuesto sólo ofrece la  posibilidad de recurrir el valor de referencia  en las normativas del ITP y del IsyD y no prevé la posibilidad de impugnar el valor del  Impuesto sobre el Patrimonio. Sin embargo, los contribuyentes podrán evitar que afecte a su Impuesto sobre el Patrimonio recurriendo cuando adquieran el inmueble y reclamen el ITP o ISyD pagado.

Pero en el caso de la plusvalía municipal, los contribuyentes no tienen vías legales para recurrir dicho valor de referencia, con lo que se podría dar la paradoja de que se les impone este valor para calcular la cuota a pagar en la plusvalía, pero no se les permite recurrir dicho valor.